物业服务采购环节与履约环节存在哪些问题？
在政府采购领域，物业服务作为一个持续性、高频次的服务品目，其采购与履约质量相辅相成，哪个环节有漏洞，都会让物业服务质量大打折扣。政府采购信息报社记者向诸多采购人、集采机构、供应商了解到，目前部分政府采购物业服务项目存在“中标（成交）即缩水”的现象，比如投标（响应）文件承诺的保洁频次、绿化养护标准、安保人员配置等，在履约阶段打折扣；部分供应商暗中替换退休高龄人员上岗，以降低用工成本；绿植枯萎无人更换、设备报修响应迟缓等。为什么会出现这些问题呢？

采购需求不完善，评审标准不合理

“不知道如何编制物业服务项目的采购需求，总感觉写出来的需求很‘虚’”，这是很多采购人的痛点，例如在制定需求时采用“环境整洁”、“响应及时”等模糊表述，缺少量化、可考核的具体指标（如保洁频次、绿化养护标准、设施设备巡检周期等）。杭州市公共资源交易中心副主任徐佳认为这种“粗放式”的需求管理有两个负面影响：一是供应商在投标（响应）时无法精准报价，为“不了解实际成本而低价中标（成交）”埋下伏笔；二是为日后履约争议埋下了隐患，双方对“怎样才算合格的服务”缺乏统一认知。

另外，采购人反映物业服务最多的问题之一就是“投标（响应）文件承诺人员与履约人员不一致”，集采机构相关人员分析，原因应该是采购文件未明确关键岗位人员必须与投标文件一致，就会出现“纸上团队”中标（成交）后“换人替岗”的现象。

杭州市余杭区公共资源交易中心主任康惠介绍，在调研物业服务项目履约情况时发现，有些采购文件未明确实质性要求的响应材料，而供应商除商务技术偏离表中均为无偏离外未提供其他材料，评审委员会有时通过了符合性审查，导致不具备实力的供应商蒙混过关。

履约监管“不到位”，考核机制“无力”

据记者了解，目前有些物业服务供应商先以较低的价格中标（成交），在履约服务阶段，再想方设法偷工减料、降低成本，服务标准和人员配置，没有按照投标（响应）文件承诺的提供服务。荆门市公共资源交易中心采购一科科长邹军介绍，主要表现为减少服务人员、减少服务次数、减少用工成本(招聘年龄较大服务人员)等。

集采机构相关人员介绍，采购人日常的工作已很忙，一般是采购结束后就交给中标（成交）物业服务商了，较难做到有专人每天对物业服务进行检查。这种情形下，采到诚信、负责的供应商，采购人就很省心，否则就很糟心。

多地集采机构进行物业服务项目回访后发现，物业服务质量常因采购人日常监督缺位、考核办法不严格而滑坡，采购人未建立日常巡查与专项核查相结合的监督体系，对“人员缺岗”“响应不及时”“绿植未到位”等行为无整改时限、无处罚细则，使得供应商违约成本降低。某机关后勤人员说：“我们发现保洁员从承诺的不超过45岁换成65岁退休人员，但合同里没写清楚，只能这样。”投标（响应）文件中承诺的年轻、专业的团队，在履约时被替换为年龄较大、成本更低的退休人员或其他非专业人员。

此外，合同条款不严谨也使得采购人在发现问题时维权困难。采购人大多采用通用模板，合同签订时再增加条款就很被动。而在联合体项目中，联合体中标（成交）后按照分工各自与采购人签订合同，出现问题时联合体各方相互推诿。修霄云